여의도 농협재단빌딩을 비롯한 주요 부동산에 투자해 임대 수입을 올리는 주식회사가 있어. 바로 이지스자산운용이 최대주주로 있는 NH올원리츠라는 위탁관리부동산투자회사야. 이 회사의 사업은 겉으로 보면 아주 단순해. 건물을 사서 매달 임대료를 받고, 거기서 건물을 관리하는 비용을 뺀 나머지를 으로 적어 넣거든.
하지만 장부의 표면을 살짝 건드려보면 일반 제조업이나 IT 회사와는 전혀 다른 풍경이 펼쳐지지. 건물을 사들일 때 내 돈만 쓰는 게 아니라 수천억 원의 대출을 짊어지기 때문이야. 매달 착실하게 임대료가 들어와 영업이익이 넉넉히 쌓여도, 그 밑에서는 금융기관에 줘야 할 묵직한 이자 비용이 줄을 서서 기다리고 있는 셈이지.
최근 공개된 12기 실적을 보면 그 유동의 크기가 직관적으로 보여. 영업수익은 279억 원으로 전년보다 27.7% 증가했고, 영업이익은 188억 원을 찍으며 58.7%나 늘어났거든. 새로 편입한 NH제9호 리츠의 연결 실적이 합산된 덕분인데, 사업으로 벌어들인 본업의 성적만 보면 아주 가파른 상승세를 탄 것처럼 보여.
그런데 최종 성적표인 창으로 오면 분위기가 싹 바뀌어. 은 겨우 14억 원에 불과하거든. 영업이익 188억 원과 비교하면 대부분의 돈이 어디론가 사라진 꼴이야. 7,111억 원에 달하는 금융부채에서 발생한 이자 비용과 자산의 회계적 평가 손실이 영업외 항목에서 수익을 대거 집어삼킨 탓이지.
순이익이 14억 원까지 줄어들고 누적된 장부상 결손금이 335억 원에 달하는 상황에서, 회사는 의미 있는 선택을 내렸어. 주당 200원의 현금 을 결정한 거야. 배당성향으로 치면 131.62%에 달하는 수치지. 한 해 동안 번 순이익보다 더 많은 현금을 주주들에게 쥐여주기로 한 셈이야.
어떻게 결손금 상태에서 이런 일이 가능할까? 리츠는 실제 현금이 나가지 않는 감가상각비를 장부에 비용으로 반영하면서 장부상 결손이 쌓이는 독특한 회계 구조를 갖거든. 회사는 이 회계적 착시 뒤에 숨은 실질 현금 흐름을 활용해 '초과배당'을 주는 길을 택했어.
다만 이 선택을 떠받치기 위해 자본을 확충하는 움직임도 거세게 이어졌지. 유상증자를 실시하고 전환사채를 주식으로 바꾸며 자본총계를 1,751억 원에서 2,018억 원으로 끌어올렸어. 이자 부담이라는 굴레 속에서도 주주 배당을 유지하려고 자본 거래와 대출 조달을 동시에 돌리는 조율을 이어간 거야.
앞서 확인한 수치들을 전체 재무 좌표 위에 놓고 보면 회사의 현재 위치가 더 명확해져. 총자산 9,288억 원 가운데 부채가 7,269억 원을 차지하고 있어. 그 부채의 대부분인 7,111억 원이 금융기관에서 빌린 대출금이지.
손에 쥔 현금 및 현금성자산은 111억 원 수준이야. 이 현금은 쌓아두는 자산이라기보다는, 계속해서 매달 돌아오는 대출 이자를 막고 주주들에게 배당을 지급하며 다시 돌려쓰는 회전 자금에 가깝지.
본업 임대업에서 279억 원의 매출을 올리고 188억 원의 영업이익을 남길 만큼 현금 창출력 자체는 돌아가고 있어. 문제는 이 영업 성과가 순이익 단계로 내려오면서 막대한 이자 비용에 치여 14억 원으로 쪼그라든다는 점이야. 외형을 키워 들어오는 월세를 늘렸지만, 대출 이자가 그 기둥을 깎아 먹는 구조가 나란히 달리고 있는 거지.
NH올원리츠는 자산을 새로 사들이며 영업수익과 영업이익의 덩치를 키워냈어. 하지만 7,111억 원의 부채에서 나오는 금융비용은 여전히 순이익의 목을 죄고 있지. 장부상 -335억 원의 결손을 안고도 초과배당을 이어가며 주주와의 약속을 지키는 이 회사의 걸음이 앞으로 어떤 균형점을 찾을까? 대출 이자율의 변화와 자금 조달의 효율성이 그 저울의 기울기를 결정짓게 될 거야.
부동산을 사서 다수의 주주 대신 운용하는 리츠 동네는 겉보기엔 매달 또박또박 임대료가 쌓이는 온화한 사업처럼 보여. 실제로 건물을 빌려주고 받는 월세는 장부 맨 위에 매출과 영업이익이라는 단정한 숫자로 얹히거든.
하지만 그 이면을 들여다보면 사정이 좀 달라. 건물이라는 거대한 자산을 온전히 제 돈으로만 사는 곳은 없기 때문이야. 수천억 원에 달하는 매입 자금 상당수를 금융 기관에서 차입금으로 끌어와야 하거든. 영업이익이 아무리 견고하게 찍혀도, 빌린 돈의 대가인 이자가 거침없이 흘러나가는 구조가 동시에 작동하고 있는 셈이지.
임대 시장에서 버는 돈이 늘어나 겉으로 보이는 매출과 영업이익이 크게 커졌는데도, 막상 주주들의 손에 쥘 수 있는 최종 순이익은 겨우 수십억 원대로 대폭 줄어드는 현상이 벌어지곤 해.
장부 표면에서는 영업이익이 폭발적으로 늘어난 것처럼 찍히지만, 정작 손에 남는 최종 순익의 궤적은 전혀 다르게 흘러가는 거지. 왜 이런 온도 차가 생기는 걸까? 그 질문의 답은 회사가 과거에 자산을 어떻게 사 모았는지, 그리고 그 자산을 지탱하는 장부 위 회계와 현금의 관계를 어떻게 설계했는지라는 두 개의 축에 있어.
리츠가 성장하는 첫 번째 길목은 자산 편입이야. 건물을 더 사들이거나 다른 자회사를 붙여 외형을 키우는 거지. 자산이 늘어나면 당연히 걷어 들이는 임대료 판이 커지고 매출과 영업이익은 순식간에 뛰어올라.
하지만 세상에 공짜 상방은 없어. 덩치를 키우기 위해 자회사 지분을 사들이거나 자산을 늘릴 때 상당 부분은 금융권 차입으로 채워지거든. 외형이 커진 만큼 이자 비용이라는 고정 지출의 크기도 똑같이 비대해지는 대가를 치러야 해. 외형을 늘려 임대료를 더 끌어올리는 선택을 한 곳은, 그대로 늘어난 이자라는 무거운 반대급부를 견뎌야 하는 자리에 서게 되는 거야.
두 번째 축은 리츠 사업 특유의 감가상각과 결손금 구조야. 건물은 시간이 지나면서 장부상 가치가 줄어드는 감가상각비를 매년 비용으로 처리해. 이 비용은 실제로 회사 밖으로 현금이 나가는 게 아닌데도 장부상 순이익을 깎아먹지.
그 결과 장부에는 마이너스 수백억 원대의 이익잉여금 결손이 선명하게 남아. 일반 기업이라면 당장 위기 신호로 읽히겠지만, 리츠는 현금 흐름이 살아있는 한 회계적 결손 상태에서도 배당을 내보낼 수 있는 독특한 공간을 가져. 차입금이나 전환사채, 주주 대상 증자 같은 다양한 수단을 써서 배당을 유지하는 재무적 기술을 굴리는 셈이지.
NH올원리츠의 장부를 펴보면 이 두 축이 만든 결과가 뚜렷하게 드러나. 매출 279억원에 영업이익 188억원을 기록했네. 새롭게 NH제9호 리츠를 자회사로 편입하면서 매출은 27.7% 늘었고, 영업이익은 58.7%나 커졌어. 겉보기엔 성장이 가파르지.
하지만 최종 종착지인 순이익으로 오면 숫자가 14억원으로 바짝 웅크려. 건물을 사고 사세를 확장하느라 짊어진 7,111억원의 차입금과 부채 7,269억원이 매달 유출시키는 이자 비용이 영업이익의 대부분을 삼켜버렸기 때문이야. 총자산 9,288억원에 비해 빚의 비중이 묵직하게 느껴지는 대목이지.
동시에 장부상 이익잉여금은 -335억원까지 내려가 있어. 여기서 회사는 자원 배분의 선택을 보여줘. 현금이 실제로 나가지 않는 감가상각의 특성을 활용해 결손금 상태에서도 배당을 이어가기 위해 증자를 고민하고 전환사채와 차입금을 연이어 조율하는 방식을 고수한 거야.
영업이익을 188억원까지 끌어올린 자산 확대의 선택이, 매달 나가야 하는 이자 부담과 어떻게 균형을 맞춰나갈지 장부 위의 숫자들이 계속해서 질문을 던지고 있어.