방금 세운 기준선 위에서 최근 찍힌 장부 숫자를 보면 고개가 갸웃해져. 매출에 해당하는 영업수익은 596억 원으로 전기 대비 1.5% 늘었고, 영업이익도 259억 원을 내며 튼튼한 흑자를 유지했어. 그런데 맨 밑줄 당기순이익을 보니 마이너스 34억 원으로 적자 전환했지 뭐야. 본업에서 버는 임대료는 멀쩡한데, 최종 손익 장부에는 손실이 찍힌 이상한 장면이 연출된 거야.

영업이익 흑자와 순익 적자라는 이 괴리는 어디서 왔을까. 우선 영업이익이 전기의 287억 원에서 259억 원으로 9.9% 줄어든 건 토지나 건물 재산세 인식 시점이 특정 분기에 몰린 탓이야. 정기적으로 발생하는 세금 부과 일정 때문에 일시적으로 영업비용이 튀어 오른 거지.

반면 순이익이 마이너스로 꺾인 진짜 이유는 관계기업 투자자산의 평가 방식에 있어. 전기에는 이 자산의 공정가치를 새로 평가하면서 장부상 이익이 크게 들어왔는데, 이번 기에는 그 평가이익이 인식되지 않았거든. 물류센터 창고 문이 닫힌 게 아니라, 회계 장부상 자산 평가 손익이 깎여 나간 결과야.

재밌는 건 회사가 이런 순손실 속에서도 주당 139원의 배당을 결정했다는 사실이야. 이익잉여금 적자가 757억 원까지 늘어났는데도 말이지. 벌어둔 이익이 없는데 현금을 돌려주면 일반 기업은 자본잠식을 걱정하지만, 리츠는 감가상각비 같은 비현금성 비용을 활용해 초과배당을 할 수 있도록 법령이 열려 있어. 즉, 장부의 마이너스는 적자 수렁이 아니라 현금을 주주에게 돌려보낸 선택이 남긴 흔적인 셈이지.

앞서 본 장부의 착시는 연결과 별도 장부를 나란히 놓았을 때 더 뚜렷해져. 연결 기준 당기순이익은 -34억 원 적자지만, 별도 기준 순이익을 들여다보면 338억 원 흑자거든. 자회사를 묶어 자산 가치를 평가하는 과정에서 손익 지표가 왜곡된 거지, 회사 본체에 들어오는 현금 흐름이 마른 건 아니라는 뜻이야.

실제로 회사 통장에 담긴 현금및현금성자산은 전기 490억 원에서 1,714억 원으로 급증했어. 운용 활동에서 들어온 돈에 차입금 같은 재무 활동이 더해지면서 현금 실탄이 불어난 거지. 회계상 손실이라는 표면 아래에서 실질 현금 체력을 쌓아 올리는 리츠 특유의 손익 구조가 여기서 드러나.

건물의 창고 문은 매일 열리고 트럭은 부지런히 짐을 실어 날라. 들어오는 임대료 통장에는 구멍이 없는데, 연말에 받아든 회계 장부의 밑바닥은 서늘하게 식어 있지. 지금 상장 리츠 동종들이 함께 지나고 있는 공통의 풍경이야.

수익의 대부분이 꼬박꼬박 찍히는 임대료에서 나오는데도 영업이익과 최종 순이익의 거리가 걷잡을 수 없이 벌어지는 현상이 곳곳에서 관측돼. 건물을 굴려서 버는 돈과 그 건물의 가치를 장부에 새로 매길 때 생기는 온도가 전혀 다른 방향으로 달리기 시작했거든. 모두가 같은 자산 시장의 공기를 마시고 있지만, 그 공기가 장부에 찍히는 방식은 회사마다 제각각이야.

영업이익으로 수백억 원을 벌어들였다고 적혀 있는데, 맨 아래 당기순손익 칸을 보면 마이너스 부호가 찍혀 있는 장면을 보게 돼. 도대체 번 돈은 다 어디로 가고 장부에는 손실만 남았는지 고개를 갸웃할 수밖에 없지.

리츠라는 판은 단순한 임대업이 아니야. 현금이 들어오는 통로 뒤편에는 과거 자산을 살 때 짊어진 빚의 금리, 그리고 해마다 자산의 값을 다시 평가하는 회계의 잣대가 복잡하게 얽혀 있거든. 똑같이 건물을 빌려주고 임대료를 받아도, 그 판을 어떤 구조로 짜두었느냐에 따라 장부의 결말은 완전히 딴판으로 갈리게 돼.

결과를 가르는 첫 번째 갈림길은 회사가 어떤 자산을 품기로 골랐느냐에 있어. 오피스나 물류센터 같은 특정 자산에 집중한 곳이 있는가 하면, 여러 유형의 부동산으로 위험을 넓혀둔 곳도 있지.

어느 한쪽을 택했다는 건 상방의 기회와 하방의 위험을 동시에 짊어졌다는 뜻이야. 특정 물류 자산에 집중한 판은 물류 물동량이 쉼 없이 돌아갈 때 고스란히 그 이익을 누리지만, 자산의 가치를 다시 매기는 시점이 오면 그 평가의 바람을 정면으로 맞아야 해. 비껴선 자리를 택했던 동종들이 잔잔한 흐름을 유지할 때, 특정 자산 중심의 사업체는 장부상 평가 손익의 출렁임이라는 대가를 치르는 거지.

두 번째 축은 벌어들인 현금을 어떻게 배분하느냐는 자원 배분 정책이야. 일반적인 기업은 번 돈에서 벽돌과 기계를 새로 사며 마모된 가치만큼 감가상각비를 차감하고 남은 돈을 곳간에 쌓아두지. 하지만 어떤 리츠들은 그 감가상각비에 해당하는 현금까지 주주에게 꼬박꼬박 얹어주는 초과배당 길을 걸어.

이 선택은 장부에 명확한 흔적을 남겨. 현금을 밖으로 계속 내보내다 보니 장부상 이익잉여금 칸은 마이너스 수십, 수백억 원으로 깎여나가게 돼. 외부에서 보면 이익잉여금이 깎여서 위험해 보이지만, 실제로는 번 돈을 장부에 묶어두지 않고 주주에게 빠짐없이 전달했음을 보여주는 기록표인 셈이지. 동종 사이에서 이익잉여금의 숫자가 양수냐 음수냐로 갈리는 건, 체력의 차이가 아니라 주주 환원 정책을 어떻게 설계했느냐의 차이야.

이제 ESR켄달스퀘어리츠의 장부를 겹쳐서 들여다볼까. 이 회사의 매출은 596억 원, 영업이익은 259억 원에 달해. 전체 매출의 94%가 임대수익에서 나오지. 창고 문은 단 한 순간도 닫히지 않았고 임대 현금은 정직하게 들어오고 있다는 뜻이야. 그런데 당기순손익 칸으로 내려가면 -34억 원이라는 당기순손실이 나타나.

영업에서 259억 원을 남기고도 최종 손실이 난 건 본업이 무너져서가 아니야. 전기에는 관계기업 투자자산에서 기분 좋은 평가 이익이 찍히며 장부를 따뜻하게 만들었지만, 이번 기수에는 그 평가의 시점과 회계적 요소들이 빗나가면서 장부상 손실로 깎인 거거든. 영업 밖에서 벌어진 장부상의 온도 차이가 착시를 만든 셈이지.

자산총계 2조 8,358억 원, 부채총계 1조 6,706억 원이라는 거대한 지형 위에서, 이 회사의 이익잉여금은 -757억 원을 가리키고 있어. 서늘하게 느껴질 수 있는 이 마이너스 부호는 건물의 가치가 깎이는 감가상각비 상당액마저 주주에게 현금으로 쥐여준 초과배당 정책의 결과물이야. 회사가 버는 족족 현금을 밖으로 보냈다는 증거지.

과거 자산을 사들이며 조달한 빚과 금리 환경, 그리고 초과배당이라는 기존 정책의 틀은 회사가 당장 바꿀 수 없는 제약 조건이야. 이 제한된 재량 안에서 회사는 차입 계획을 새로 승인받고 자산을 운용하며 주주에게 흘러갈 현금의 통로를 계속 유지하는 선택을 이어가고 있어. 영업이익과 순손실이라는 두 숫자의 어긋남 속에서, 주주를 향한 현금 흐름의 설계가 향후 어떤 평가를 받게 될지는 여전히 열린 질문으로 남아 있네.